Inleiding
Je hebt het niet altijd zelf in de hand; de kans bestaat dat je ooit eens dwaalt. In juridische zin heeft dwaling echter gevolgen, om te voorkomen dat je onterecht nadeel lijdt door onjuiste mededelingen of verzwegen feiten. Maar wat nou als je dwaalt omdat je niet bent geïnformeerd over een mogelijke toekomstige gebeurtenis, terwijl deze gebeurtenis uiteindelijk niet plaatsvindt? Praktisch gezien zou je zeggen dat je dan vooral geluk hebt gehad. Juridisch gezien heeft dit echter grotere implicaties, zo blijkt uit een recent arrest van de Hoge Raad. ECLI:NL:HR:2026:199, Hoge Raad, 24/01835 Yoeri legt het uit.
Dwaling
Dwaling komt in drie verschillende vormen voor, te weten: dwaling als gevolg van een onjuiste mededeling van de andere partij, dwaling als gevolg van het verzwijgen van informatie door de andere partij en dwaling waarbij zowel de dwalende als de andere partij van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Daarnaast is vereist dat de overeenkomst niet, althans niet op dezelfde wijze, zou zijn gesloten wanneer de dwalende wel op de hoogte was geweest van alle relevante feiten. Wanneer sprake is van dwaling en aan dit vereiste wordt voldaan, kan de dwalende de overeenkomst vernietigen of de rechter verzoeken het nadeel op te heffen, zodat de overeenkomst niet vernietigd hoeft te worden.
Dwaling geldt niet voor uitsluitend toekomstige omstandigheden. Dwaling is daarentegen wel aan de orde als de verwachtingen van de dwalende over toekomstige gebeurtenissen zijn gebaseerd op een onjuiste voorstelling van bij het sluiten van de overeenkomst reeds aanwezige omstandigheden. Dit speelt ook in onderhavige casus.
Casus
Eisers hebben een woning gekocht van verweerders. Verweerders waren ermee bekend dat het boerenbedrijf tegenover de woning vergunningen had gekregen voor het bouwen van een megastal. Sterker nog, verweerders waren tegen die vergunningen opgekomen. Bij de verkoop maakten verweerders geen melding van de verleende vergunningen voor de megastal. Wanneer eisers na de verkoop bekend worden met deze vergunningen, vorderen zij dat verweerders hun nadeel opheffen. Zij hadden immers de woning gekocht voor een hoger bedrag, waarbij geen rekening is gehouden met de vergunning voor de megastal. In de tussentijd was het boerenbedrijf echter uitgekocht, waardoor duidelijk werd dat er toch geen megastal zou komen. Verweerders stellen zich dan ook op het standpunt dat eisers geen nadeel hebben geleden. De woning was bij de aankoop wellicht minder waard, maar nu duidelijk is dat er geen megastal meer komt, is dat volgens hen niet langer aan de orde.
Gerechtelijke procedures
Partijen komen er niet uit, waarna eisers een gerechtelijke procedure starten. De rechtbank en het gerechtshof volgen het standpunt van verweerders en wijzen de vordering van eisers af.
De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van dwaling, omdat de onjuiste voorstelling van zaken die aan het beroep op dwaling ten grondslag ligt, niet (meer) aan de orde is.
Het gerechtshof erkent weliswaar dat sprake is geweest van dwaling, maar dit mag eisers niet baten. Het gerechtshof oordeelt vervolgens dat geen nadeel is geleden.
De Hoge Raad komt tot een ander oordeel. Wanneer eisers op de hoogte waren geweest van de vergunningen voor de megastal, zouden zij een lagere koopsom hebben betaald. Dit betekent dat de waardestijging die het gevolg is van het feit dat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd, ten goede zou komen aan eisers. Daarom is er juist wél sprake van nadeel.
Conclusie
De Hoge Raad volgt eisers dus. Daarmee hebben eisers niet alleen in praktische zin geluk gehad omdat de megastal er niet is gekomen, maar krijgen zij ook in juridische zin gelijk dat zij nadeel hebben ondervonden als gevolg van het feit dat verweerders de vergunningen hebben verzwegen.
Heb jij gedwaald bij het aangaan van een overeenkomst? Mijn collega’s en ik staan je graag te woord om te kijken naar de juridische mogelijkheden. Neem gerust contact met ons op.