Iets vergeten is menselijk. Maar soms kan een vergeten formaliteit grote gevolgen hebben.
Dat geldt ook voor een hypotheek die allang is afgelost, maar nog steeds in de openbare registers staat ingeschreven.
Een hypotheek verdwijnt namelijk niet vanzelf uit de openbare registers. Daarvoor is een verklaring van de hypotheeknemer nodig dat de hypotheek is vervallen. Zolang die verklaring ontbreekt, blijft de inschrijving bestaan, ook als de lening al jaren geleden is terugbetaald.
Dat kan in de praktijk problemen opleveren. Denk aan de verkoop van een woning: zonder doorhaling kan die niet vrij van hypotheek worden geleverd.
Lastiger wordt het als de hypotheeknemer niet meer bestaat, bijvoorbeeld omdat een vennootschap is ontbonden. In dat geval kan er geen verklaring meer worden afgegeven. Maar wie verklaart de inschrijving dan waardeloos?
Met die vraag kregen Sander en Nina in de praktijk te maken. Dat leidde tot de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 februari 2026 (ECLI:NL:RBGEL:2026:859, Rechtbank Gelderland, 461705).
Juridisch kader
Door aflossing van de onderliggende lening gaat een hypotheek teniet. De inschrijving in de openbare registers verdwijnt echter niet automatisch.
Op grond van de wet is de schuldeiser namelijk verplicht om bij authentieke akte te verklaren dat de hypotheek is komen te vervallen. Pas na inschrijving van die verklaring wordt de hypotheek doorgehaald.
De vraag is wat er moet gebeuren als die schuldeiser die verklaring niet meer kan afgeven.
De casus
Dat was precies de situatie waarmee Sander en Nina te maken kregen.
De lening was al jaren geleden volledig afgelost. Toch stond de hypotheek nog altijd in de openbare registers ingeschreven, omdat de doorhaling destijds over het hoofd was gezien.
De hypotheeknemer was een vennootschap die inmiddels was ontbonden en opgehouden te bestaan.
Dat lijkt een detail, maar dreigde de levering te blokkeren. De woning was al verkocht en de overdracht stond op korte termijn gepland. Zonder doorhaling kon die niet doorgaan.
Tijd was dus letterlijk geld.
De oplossing: waardeloos verklaring door de rechter
Om de levering doorgang te laten vinden, werd een spoedprocedure gestart (een kort geding).
De wet biedt daarvoor een oplossing. De rechter kan op verzoek van een onmiddellijk belanghebbende de hypothecaire inschrijving waardeloos verklaren als de hypotheeknemer geen verklaring afgeeft of dat niet meer kan.
Hoewel de hypotheeknemer niet meer bestond en in principe dus niet kon worden gedagvaard, werden de eisers aangemerkt als onmiddellijk belanghebbenden. Zij hadden daarmee een zelfstandig belang bij de waardeloos verklaring.
Omdat voldoende aannemelijk was dat de lening volledig was afgelost, verklaarde de rechter de hypothecaire inschrijving vervolgens waardeloos.
Slotsom
Een vergeten hypothecaire inschrijving lijkt onschuldig, maar kan op een cruciaal moment grote gevolgen hebben, zoals het stilvallen van een levering.
Dit soort situaties komt in de praktijk vaker voor, bijvoorbeeld bij oude of familiaire leningen. De rechtspraak laat zien dat de rechter in zulke gevallen een praktische oplossing kan bieden.
Loop je tegen zo’n situatie aan, wacht daar dan niet te lang mee. Hoe eerder wordt gehandeld, hoe groter de kans dat een transactie zonder vertraging kan doorgaan. Wij denken graag met je mee.
mw. mr. N. (Nina) van Dijke, advocaat LGL legal Bergen op Zoom