Gevolgen Didam-arrest, de eerste rechtspraak

Advocaat Yoeri Snoep

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen. Dit arrest kan gevolgen hebben voor lopende onderhandelingen en bestaande overeenkomsten met betrekking tot verkoop van onroerende zaken door overheden. Dit wijst een recent gepubliceerd vonnis in kort geding van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten ook uit.

Didam-arrest

In het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad kort gezegd geoordeeld dat de overheid bij verkoop van onroerende zaken op grond van het gelijkheidsbeginsel mededingingsruimte dient te bieden aan (potentiële) gegadigden. Overheidsinstanties dienen tijdig voorafgaand aan de verkoop van onroerende zaken een passende mate van openbaarheid te bieden in de beoogde verkoopprocedure en de selectiecriteria. Voorts dienen deze criteria objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Uitzondering op het voorgaande bestaat indien vaststaat of redelijkerwijs valt te verwachten dat er maar één serieuze gegadigde is voor de desbetreffende onroerende zaak.

Het Didam-arrest kan gevolgen hebben voor bestaande onderhandelingen en eventueel voor gesloten overeenkomsten, indien de verkoopprocedure (nog) niet conform het Didam-arrest was of is ingericht.

Factsheet Rijksoverheid

Naar aanleiding van het Didam-arrest heeft de Rijksoverheid een factsheet gepubliceerd met daarin antwoorden op verschillende relevante vragen, ook met betrekking tot vragen over hoe om te gaan met bestaande overeenkomsten en lopende onderhandelingen.
En daaruit volgt onder andere dat de overwegingen uit het Didam-arrest niet alleen gelden bij verkoop van onroerende zaken, maar bijvoorbeeld ook bij uitgifte in erfpacht.

Wat was er aan de hand in Sint Maarten?

Het Land Sint Maarten is voornemens om verschillende delen van het perceel “Over the Bank” in erfpacht uit te geven. In dit verband is met verschillende gegadigden een verbintenis aangegaan. In de onderhavige procedure wensen een aantal van die gegadigden in kort geding af te dwingen dat het Land Sint Maarten op grond van die afspraken medewerking verleent aan het uitgeven in erfpacht van onderscheiden percelen.

Het vonnis

Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten heeft in haar vonnis van 28 januari 2022 de overwegingen uit het Didam-arrest aangehaald. Vervolgens heeft het Gerecht geoordeeld dat in de onderhavige kwestie in strijd met die overwegingen is gehandeld door het Land van Sint Maarten. Er zijn namelijk verbintenissen aangegaan zonder mededingingsruimte te bieden. Er was geen beleid gepubliceerd over de uitgifte in erfpacht van het perceel “Over te Bank”.

Dit heeft tot gevolg dat het Land Sint Maarten naar het oordeel van de Voorzieningenrechter geen medewerking hoeft te verlenen aan de uitgifte van erfpacht, ondanks dat zij daartoe wel verbintenissen is aangegaan.

In dit verband wordt in de Factsheet vermeld dat het niet voor de hand ligt dat bestaande overeenkomsten waarbij de voorgestane mededingingsruimte niet is geboden alsnog zonder meer nietig of vernietigbaar zouden zijn.

Het vonnis illustreert echter dat een overheid niet altijd gehouden kan worden om medewerking te verlenen aan een reeds aangegane verbintenis, indien zij daarmee in strijd met het gelijkheidsbeginsel zou handelen.

De verdere rechtspraak zal uit moeten wijzen of, en, zo ja, hoe bestaande overeenkomsten met betrekking tot verkoop van onroerende zaken overheden afgedwongen kunnen worden en welke mogelijkheden andere (potentiële) gegadigden dan nog hebben.

Resumé

Ondanks dat het vonnis een uitspraak in een kort geding betreft, is dit het eerste voorbeeld van hoe de rechtspraak omgaat met (de gevolgen van) het Didam-arrest.

Duidelijk is dat het Didam-arrest gevolgen heeft voor lopende onderhandelingen en zelfs impact kan hebben op bestaande overeenkomsten met overheden die betrekking hebben op onroerende zaken.

Wij houden de ontwikkelingen naar aanleiding van het Didam-arrest nauwgezet in de gaten.
Advies nodig? Mijn collega’s en ik staan je graag te woord. Neem gerust contact met ons op.