Bij een aflopende erfpachttermijn diende een erfpachter een eerlijke kans op heruitgifte te krijgen ondanks dat dit niet contractueel was vastgelegd, zo heeft de rechtbank geoordeeld. Een gemeente moet als erfverpachter bij haar besluitvorming namelijk rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van een erfpachter.
Wat was er aan de hand?
De gemeente wilde een bedrijventerrein herontwikkelen. Met het oog daarop had zij op basis van haar beleidsregels en de erfpachtovereenkomsten drie erfpachtovereenkomsten opgezegd tegen het einde van de termijn, zonder de erfpachters een voorstel tot verlenging te doen.
Strikt genomen stonden die juridische kaders dat handelen van de gemeente toe. De rechtbank oordeelde echter dat de gemeente ten onrechte had nagelaten rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters.
Strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel
De rechtbank maakte korte metten met de handelwijze van de gemeente.
Volgens de rechtbank had van de gemeente mogen worden verwacht dat zij bij het maken van haar (herontwikkelings)plannen en de besluitvorming rekening hield met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters, die al lange tijd met hun ondernemingen op het bedrijventerrein waren gevestigd.
Ten minste had de gemeente de belangen van de direct betrokken erfpachters moeten inventariseren, meewegen en afzetten tegen het door haar gestelde (algemeen) belang. Ten onrechte had de gemeente dat niet gedaan.
Van meet af aan was de gemeente onzorgvuldig met de belangen van de erfpachters omgegaan, oordeelde de rechtbank. Kwalijk was dat de gemeente haar plannen had gemaakt alsof er geen verplichtingen uit de rechtsverhouding met de erfpachters voortvloeide. Sterker nog, alsof er geen zittende erfpachters waren. Volgens de rechtbank had de gemeente daarmee in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel gehandeld. Dat de erfpachters pas achteraf via de pers van de ontwikkeling vernamen, tekende het onzorgvuldige handelen van de gemeente.
Daar kwam bij dat aan de gemeente bovendien te verwijten was dat zij het gelijkheidsbeginsel had geschonden door de erfpachtovereenkomsten van nabijgelegen buurpercelen wél te verlengen.
Eerlijke kans op heruitgifte
Dat de erfpachters geen contractueel geregeld recht op heruitgifte van hun aflopende erfpachtrechten hadden, nam naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat het zorgvuldigheidsbeginsel eiste dat de gemeente eenduidig en transparant was over de voorwaarden waaraan moest worden voldaan om voor heruitgifte in aanmerking te komen. De erfpachters wiens erfpachtrechten afliep diende volgens de rechtbank een eerlijke kans te krijgen om voor heruitgifte in aanmerking te komen, met behoud van zijn opstallen.
Dat de gemeente het welbewust had laten aankomen op sloop en ontruiming voordat de erfpachters konden meedingen naar een eventuele heruitgifte, was volgens de rechtbank onzorgvuldig, gezien de onomkeerbare en ingrijpende gevolgen voor de erfpachters.
Onrechtmatig handelen
Het handelen van de gemeente was onzorgvuldig en onrechtmatig tegenover de erfpachters, zo oordeelde rechtbank onomwonden. Vorderingen van erfpachters tot heruitgifte en compensatie van schade werden toewezen.
Heb jij te maken met een dergelijke onzorgvuldige of onrechtmatige opzegging van een overeenkomst? Neem dan contact op met mij of mijn collega’s.
S.H.M. (Sander) van den Elsen, advocaat/partner LGL legal Bergen op Zoom