Voorzetten of stoppen huurovereenkomst
Meestal zal de curator de huurovereenkomst tegen een zo vroeg mogelijke datum willen beëindigen. De huurprijs vormt vanaf de faillissementsdatum namelijk een boedelschuld en de boedelschulden wil de curator zoveel mogelijk beperken. Echter, soms is het in het belang van de boedel dat de huurovereenkomst nog voor een bepaalde periode wordt voortgezet, bijvoorbeeld om een doorstart te bewerkstelligen. Het is dan de vraag in hoeverre de curator zich aan een in de huurovereenkomst opgenomen onderverhuurverbod dient te houden.
Onderverhuurverbod
Bovenstaande vraag stond centraal in een recent arrest van de Hoge Raad. Een huurder huurde een winkelruimte van een verhuurder en exploiteerde daarin een schoenenwinkel. In de huurovereenkomst was een onderverhuurverbod opgenomen. De huurder ging failliet en de verhuurder van de winkelruimte zegde de huurovereenkomst bij de curator op met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. In het kader van de doorstart die de curator hoopte te bewerkstelligen, stelde de curator de winkelruimte gedurende de opzegtermijn ter beschikking aan een derde. De curator had daarvoor evenwel geen toestemming verkregen van de verhuurder.
Geen beleidsvrijheid
De verhuurder stelde de curator vervolgens aansprakelijk. De curator zou namelijk onrechtmatig hebben gehandeld door de winkelruimte in strijd met het onderverhuurverbod en zonder toestemming van de verhuurder ter beschikking te stellen aan een derde. De Hoge Raad oordeelde dat het handelen van de curator een ‘actieve’ schending van de voortdurende verplichting van de gefailleerde huurder tot nalaten vormt en dat de curator op dat punt geen beleidsvrijheid had.
Conclusie
Uit bovenstaand arrest volgt dat ook de curator zich aan een in de huurovereenkomst opgenomen onderverhuurverbod dient te houden. De curator kan het pand dan niet zonder toestemming van de verhuurder ter beschikking stellen aan een derde. In geval van een doorstart zal de doorstartende partij het pand dus pas kunnen betrekken, indien deze zelf, door middel van indeplaatsstelling of een nieuwe huurovereenkomst, een huurovereenkomst met de verhuurder heeft gesloten.
Heb jij als verhuurder te maken met een failliete huurder en heb je vragen over jouw rechten en plichten ten opzichte van de curator? Neem dan contact op met één van onze advocaten. Wij helpen je graag verder!
mr. M.A.J. (Marjolein) van Hulten, juridisch medewerker Haans Advocaten Bergen op Zoom