Advies aan de Hoge Raad: coronacrisis en huurprijs

Advocaat Sander van den Elsen

Afgelopen week heeft de procureur-generaal de Hoge Raad geadviseerd over het recht op huurprijsvermindering in verband met gedwongen sluiting van ondernemingen gedurende de coronacrisis.

Door de gedwongen sluiting van ondernemingen in het afgelopen jaar vanwege de coronacrisis, is er volop discussie ontstaan tussen verhuurders en huurders over of huurders onder die omstandigheden recht hebben op huurprijsvermindering. Om een eenduidige rechtsontwikkeling te krijgen heeft de kantonrechter in Roermond prejudiciƫle vragen gesteld aan de Hoge Raad.

Voorafgaand aan de uitspraak van de Hoge Raad heeft de procureur-generaal de Hoge Raad afgelopen week geadviseerd. Zijn adviezen luiden in hoofdlijnen als volgt:

  1. Een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie is in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten. In zoverre sprake is van een gebrek aan het gehuurde.
  2. Voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen de rechtsgevolgen hiervan te worden beoordeeld aan de hand van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden.
  3. Bij voor de coronacrisis gesloten huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek (zoals bij horeca en winkels), kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
  4. De coronacrisis kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld.

Volgens de procureur-generaal kan de coronacrisis dus onder omstandigheden worden gezien als een onvoorziene omstandigheid en een huurrechtelijk gebrek, op grond waarvan er recht op huurprijsvermindering kan zijn. Als uitgangspunt dient het nadeel dan gelijkelijk tussen de huurder en verhuurder te worden verdeeld.

Het is nu afwachten of de Hoge Raad deze adviezen overneemt. Voor nu bieden de adviezen van de procureur-generaal alvast handvatten over hoe om te gaan met discussies over huurprijsvermindering in verband met de coronacrisis.

mr. S.H.M. (Sander) van den Elsen, advocaat/partner LGL legal